اطلاعات بيشتر
۱۲ اسفند ۱۳۹۱، ۰۷:۳۴ ب.ظ
ارزشیابی دارایی ها (ارزشیابی شرکت) از دیدگاه حسابداری
1-انواع ارزيابي دارایی ها را نام برده
به طور كلي ارزيابي به دو نوع زير قابل تفكيك است:
1. ارزيابي مبتني بر ارزش بازار Market Value Basis of Valuation
2. ارزيابي بر مباني غير از ارزش بازار Valuation Bases other than Market Value or non-Market Valuation
• ارزيابي مبتني بر ارزش بازار
در اين نوع ارزيابي تنها يك نوع ارزش تعريف شده است و آن ارزش بازار «يا ارزش عادلانه بازار» Market Value or Fair Market Value مي‌باشد. طبق تعريف «ارزش بازار مبلغ تخميني است كه در مقابل آن مبادله يك دارايي بين يك خريدار مايل و يك فروشنده مايل در يك معامله حقيقي همراه با ارزيابي مناسب طي اقدام آگاهانه، مدبرانه و بدون اضطرار طرفين، در تاريخ ارزيابي متصور مي‌باشد.»
به عبارت ديگر مفهوم ارزش بازار منعكس‌كننده مجموعه ادراكات و رفتار يك بازار است. اين مفهوم مبنايي براي ارزيابي اكثر دارايي‌ها در اقتصادهاي بازار مدار مي‌باشد.
• ارزيابي غير بازاري
در اين نوع ارزيابي انواع ارزش‌ها با تعاريف متفاوت مورد نظر است مانند:
Going Concern Value, Investment Value, Value in use, Salvage Value, Special Value, Liquidation or Forced Sale Value
كه در اين قسمت فقط به تعدادي از تعاريف كه ممكن است در ارزيابي شركت‌ها كاربرد داشته باشد اشاره مي‌شود:
• Value in Use
عبارت است از ارزشي كه يك دارايي خاص براي استفاده خاص و براي استفاده‌كننده خاص، دارا مي‌باشد و به همين دليل غير بازاري است. اين نوع ارزش، به ارزش يك دارايي خاص به عنوان جزيي از يك موسسه (Entity) بدون توجه به ارزش فروش آن دارايي يا امكان استفاده بهتر از آن دارايي، نيز تاكيد دارد.
در حسابداري Value in use عبارت از ارزش فعلي جريان درآمدهاي انتظاري آتي حاصل از ادامه استفاده از آن دارايي و فروش قراضه در پايان عمر مفيد آن مي‌باشد.
• Going Concern Value
عبارت است از ارزش يك موسسه داير به عنوان يك مجموعه. اين مفهوم ارزش يك موسسه فعال را ناشي از ارزش دارايي‌هاي تشكيل دهنده آن مي‌داند، ولي ارزش هيچكدام از اين اجزاء مبتني بر ارزش بازار نيست يا به عبارت ديگر ارزش هريك از اجزاء تشكيل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعاليت ارزيابي مي‌شود و نه با مفهوم ارزش بازاري.
• Liquidation or Forced Sale Value
يا ارزش فروش اضطراري، عبارت است از مبلغي كه به طور منطقي از فروش يك دارايي در يك محدوده خيلي كوتاه زماني به حدي كه زمان لازم براي بازاريابي مورد نياز، طبق تعريف «ارزش بازار» در اختيار نباشد، مي‌توان به دست آورد.
ارزش فروش اجباري حالتي خاص كه نمايانگر يك فروشنده داراي استيصال در مقابل خريدار يا خريداراني كه از اين استيصال با خبر هستند را نيز شامل مي‌شود.
• Special Value
ارزشي است كه به دليل ويژگي خاص يك دارايي بيشتر و بالاتر از ارزش بازار آن باشد. ارزش خاص مي‌تواند به‌دليل وضعيت فيزيكي، كاربردي يا اقتصادي يك دارايي نسبت به دارايي هاي مشابه ايجاد شود. براي مثال، مجاورت يك زمين به يك چشم‌انداز در يك منطقه مسكوني، ارزش خاص ايجاد مي‌كند.
ارزش خاص يك ارزش اضافي است كه مي‌تواند براي يك مالك خاص يا يك استفاده كننده خاص يا مالك يا استفاده كننده خوش بين به آينده يك دارايي، مطرح باشد تا براي بازار به معني وسيع آن. بنابراين، ارزش خاص فقط براي يك خريدار با علايق خاص كاربرد دارد.
همراهي دو يا چند مزيت در يك دارايي نيز مي‌تواند موجد ارزش خاص بشود.
• Investment Value
ارزش دارايي از ديد يک سرمايه‌گذار خاص يا طبقه‌اي از سرمايه‌گذاران جهت اهداف سرمايه‌گذاري خاص. اين تعريف ذهني دارايي خاصي را به يک سرمايه‌گذار، گروهي از سرمايه‌گذاران يا موسسه‌اي خاص با اهداف و معيارهاي سرمايه‌گذاري مشخص ارتباط مي‌دهد.
ارزش سرمايه‌گذاري يک دارايي ممکن است بيشتر يا کمتر از ارزش بازاري آن دارايي باشد. اصطلاح ارزش سرمايه‌گذاري را نبايد با ارزش بازاري يک سرمايه‌گذاري اشتباه گرفت. ارزش سرمايه‌گذاري با «ارزش خاص» در ارتباط نزديك مي‌باشد.
• Salvage Value
عبارت است از ارزش اسقاط يك دارايي در حالتي كه به عنوان مواد و قطعات تشكيل‌دهنده آن دارايي و نه به عنوان يك دارايي قابل استفاده در معرض فروش قرار مي‌گيرد. ارزش اسقاط معمولا با ارزش خالص بازيافتي دارايي معادل است.
بايد توجه داشت كه درك و مناسب بودن به كارگيري هريك از انواع ارزش در فرآيند ارزيابي بسيار حائز اهميت است، زيرا تفاوت برداشت از تعريف ارزش مي‌تواند تاثير مهمي بر ارزيابي دارايي مورد نظر داشته باشد.
2-مفاهيم مرتبط بر دارايي (دارایی ،قیمت،هزینه،ارزش،مطلوبیت،بالاترین وبهترین استفاده از دارایی)را توضیح دهید؟
دارايي (به عنوان مايملك) يك مفهوم حقوقي است كه در برگيرنده تمام منافع، حقوق و مزيت‌هاي مرتبط با مالكيت مي‌باشد. به عبارت ديگر دارايي يا مال شامل تمام حقوق مالكيت است، به نحوي كه مالك را قادر مي‌سازد، آنچه را كه مالك آن است، مورد استفاده قرار دهد، بفروشد، اجاره دهد يا حتي ببخشد و او را مخير مي‌سازد تا از تمام يا قسمتي از اين حقوق بهره‌گيري كند. بنابراين هر نوع محدوديت در حقوق مالكانه مي‌تواند بر ارزش دارايي تاثيرگذار باشد.
مالكيت دارايي، به خودي خود يك ارزش نامشهود است، فارغ از اينكه دارايي مورد تملك مشهود يا نامشهود باشد، به عبارت ديگر، از نظر فني اين مالكيت دارايي است كه ارزيابي مي‌شود و نه خود دارايي مشهود يا نامشهود.
كلمه دارايي بدون هيچ قيد و صفتي به انواع اموال شامل املاك و مستغلاتReal Property، اموال منقول
Personal Property يا ساير دارايي‌ها مانند كسب و كار Business يا منافع مالي Financial Interests يا تركيبي از آنها اطلاق مي‌شود.
مفهوم اقتصادي (عيني) ارزيابي يك دارايي براساس قابليت خريد و فروش آن در يك بازار از مفهوم ذهني آن مانند ارزش ذاتي براساس ارزش غير بازاري متمايز است: يك ارزيابي عيني از حقوق شناسايي شده مالكيت نسبت به يك دارايي خاص تخمين ارزش بازاري است كه به صورت حرفه‌اي صورت گرفته باشد، اين تعريف به طور ضمني مفهوم يك مقايسه عمومي در بازاري كه شامل فعاليت و تحرك تعداد زيادي شركت‌كننده مي‌شود را نشان مي‌دهد (مفهوم اقتصادي)، نه نگاه پيش تصور شده يا منافع واگذار شده به يك فرد خاص را. ارزش بازار، يك تخمين حمايت شده توسط بازار است.
در مقابل، مفهوم ذهني ارزيابي دارايي بيشتر با مفاهيم حسابداري سروكار دارد. طبق تعريف از نظر حسابداري، دارايي‌ها منابع تحت‌كنترل يك Entity هستند كه نتيجه رخدادهاي گذشته بوده و از آنها جريان آتي منافع اقتصادي براي Entity متصور است.
• قيمت، هزينه، ارزش
در اغلب زبان‌هاي مختلف دنيا، ارزش (Value) با قيمت (Price) و هزينه (cost) به طور مترادف به كار گرفته مي‌شود. در حالي كه مفاهيمي مجزاي از يكديگر هستند.
• قيمت
قيمت (price) واژه‌اي است كه به مبلغ درخواست شده، پيشنهاد شده يا پرداخت شده براي كالا و خدمات، اشاره دارد.
اگر چه قيمت به طور عموم نشانه‌اي از ارزش نسبي كالا و خدمات كه به وسيله خريدار يا فروشنده خاص تحت شرايط ويژه تعيين شده است، محسوب مي‌شود ولي به دليل توانايي مالي، انگيزه يا علائق خاص يك خريدار يا فروشنده، قيمت پرداخت شده براي كالاها و خدمات ممكن است ارتباطي با ارزش تعيين شده براي آن كالا و خدمات نداشته باشد.
قيمت در طول زمان به دليل آثار ويژه عوامل اقتصادي و سياسي و اجتماعي تغيير مي‌يابد و نيروهاي عمومي ممكن است موجبات تغيير در سطوح قيمت در نتيجه قدرت خريد پول بشود. همچنين نيروهاي ويژه مانند تغييرات تكنولوژي ممكن است موجب جابجايي عرضه و تقاضا شده و تغييرات مهمي در قيمت ايجاد كند.
• هزينه
هزينه (Cost) قيمت پرداخت شده براي كالا و خدمات يا مبلغ مورد نياز براي ايجاد يا توليد كالا و خدمات مي‌باشد
وقتي توليد كالا يا خدمت تكميل شده باشد، هزينه آن يك واقعيت تاريخي خواهد بود، قيمتي كه براي كالا و خدمات پرداخت شده است، براي خريدار هزينه محسوب مي‌شود.
• ارزش
ارزش (Value) يك مفهوم اقتصادي است كه به قيمتي كه به احتمال زياد مورد توافق خريداران و فروشندگان كالا و خدمات قابل‌معامله قرار مي‌گيرد، اشاره دارد.
ارزش يك واقعيت نيست، ولي تخميني از قيمت احتمالي كه براي كالا و خدمات در يك تاريخ معين در انطباق با تعريف خاص ارزش بايد پرداخت شود به حساب مي‌آيد.
مفهوم اقتصادي ارزش منعكس‌كننده نگاه بازار از منافعي است كه به كساني كه كالاها را تملك مي‌كنند يا خدمات را دريافت مي‌دارند، تعلق مي‌گيرد.
• مطلوبيت
معيار كليدي در ارزيابي هر نوع دارايي منقول يا غيرمنقول مطلوبيت آن‌است. روش‌هاي به‌كارگرفته شده در فرآيند ارزيابي، داراي هدف مشتركي براي تعريف و اندازه‌گيري درجه مطلوبيت و سودمندي دارايي مورد ارزيابي، است.
مطلوبيت يک شرط نسبي و مقايسه‌اي است تا يک شرط مطلق. براي مثال، مطلوبيت يک زمين کشاورزي معمولا با ظرفيت توليدي‌اش اندازه‌گيري مي‌شود. در واقع، ارزش زمين به وسيله ارزيابي مطلوبيت آن ناشي از عوامل حقوقي، فيزيکي، کاربردي، اقتصادي و زيست‌محيطي که بر ظرفيت آن تاثيرگذار است، تخمين زده مي‌شود.
بر اساس آنچه كه بر ارزيابي دارايي حكم‌فرما است چگونگي استفاده از دارايي يا چگونگي دادوستد آن دارايي در بازار است. براي بعضي از دارايي‌ها مطلوبيت حداكثر در صورتي كه دارايي مورد نظر به صورت تكي بهره‌برداري شود، به دست مي‌آيد. بالعكس در مورد بعضي از دارايي‌ها مطلوبيت بيشتر نتيجه بهره‌برداري از آن دارايي به عنوان جزيي از يك گروه دارايي مي‌باشد.
براي مثال، مستغلاتي كه براي رستوران‌ها و هتل‌هاي زنجيره‌اي مورد بهره‌برداري هستند، ممكن است داراي مطلوبيت بيشتري باشند. اين موضوعي است كه ارزياب بايد مدنظر قرارداده و اگر دارايي مورد ارزيابي به عنوان جزئي از يك مجموعه داراي مطلوبيت بيشتر در نتيجه ارزش بيشتري است، اين ارزش بايد مورد توجه قرارگرفته و گزارش شود.
مطلوبيت در يك پيش بيني بلندمدت اندازه‌گيري مي‌شود؛ بنابراين اگر يك دارايي به طور موقت زائد تشخيص داده شود و به طور موقت از توليد كنار گذاشته، يا شرايط بيروني بازار (اقتصادي و سياسي) توليد را براي مدت مشخص كاهش دهد، با قضاوت ارزياب نبايد در چنين شرايطي نقصاني در مطلوبيت دارايي پديدار شود.
ارزيابي در چنين شرايطي نياز به تجربه و دانش ويژه‌اي دارد و ارزياب بايد مطمئن شود كه افشاي كامل از تعريف ارزش و اطلاعاتي كه ارزيابي بر پايه آن صورت گرفته و همچنين گستره مفروضات خاص و محدوديت‌هايي كه در ارزيابي موثر بوده است، انجام گرفته و گزارش شده است.
همچنين، دارايي ممكن است به علت عوامل متعدد مانند، قرارگرفتن دارايي در يك منطقه دوردست يا در شرايط بازاري پرنوسان يا تحت‌شرايط متاثر از تغييرات اقتصادي يا سياسي دولت، داراي يك درجه آشكار و فوري از مطلوبيت در تاريخ ارزيابي نباشد. ارزيابي و گزارشگري تحت اين مقتضيات ايجاب مي‌كند كه ارزياب تعريف ارزش و اطلاعاتي كه ارزيابي را حمايت مي‌كند و گستره مفروضات و محدوديت‌هاي خاص ارزيابي را به طور کامل افشا کند.
نااطميناني اقتصادي و سياسي در مطلوبيت تغيير ايجاد مي‌کند، اعم از اينکه اين تغيير در كارايي يا ظرفيت باشد، مسووليت ارزياب ايجاب مي‌كند كه انتظار بازار از طول دوران چنين نااطميناني را
ارزيابي كند. ركود يا حتي تعطيلي موقت ممكن است هيچ تاثيري بر ارزش نداشته باشد، در مقابل انتظار ركود طولاني مدت در فعاليت‌ها ممكن است تاثير منفي دايم بر ارزش بگذارد.
ارزيابي كسب و كار نموده است كه دراين مقاله عمدتا از بيانيه مربوط به اصول و مفاهيم عمومي ارزيابي توسط اين كميته استفاده شده است، همچنين رهنمود «ارزيابي كسب و كار» تدوين شده توسط اين كميته و استانداردهاي مربوط به ارزيابي كسب و كار توسط انجمن حسابداران خبره آمريكا AICPA (قابل اجرا از ابتداي سال 2008) تا حدودي مورد برداشت واقع شده است .
از آنجايي كه آيين‌نامه اجرايي قيمت‌گذاري سهام متعلق به دولت و شركت‌هاي دولتي ..... پس از جلسات متعدد كارشناسي، نهايي و به تصويب هيات وزيران رسيده است، لذا در قسمت دوم اين مقاله كاربرد مفاهيم، اصول و استانداردهاي ارزيابي در ارزشيابي شركت‌ها با هدف توجيه مفاد آيين‌نامه جديد تبيين گرديده است.
• بالاترين و بهترين استفاده
بالاترين و بهترين استفاده (Highest and Best Use) اينگونه تعريف شده است: «محتمل‌ترين استفاده يک دارايي که در عمل امکان‌پذير، توجيه‌پذير، قانونا مجاز، از نظر مالي شدني و به بالاترين ارزش دارايي منجر مي‌شود.»
مورد استفاده‌اي که از نظر قانوني مجاز نيست يا از نظر فيزيکي شدني نمي‌باشد، نمي تواند به عنوان بالاترين و بهترين استفاده لحاظ شود. معهذا، استفاده‌اي که هم از نظر قانوني مجاز و هم از نظر فيزيکي ممکن باشد، نياز به توضيح ارزياب در توجيه منطقي محتمل بودن آن دارد.
در بازارهاي با ويژگي نوسانات شديد يا عدم تعادل جدي بين عرضه و تقاضا بالاترين و بهترين استفاده از يک دارايي مي تواند نگهداري آن براي استفاده آتي باشد. در ساير موقعيت‌ها که چندين امکان بالقوه براي بالاترين و بهترين استفاده قابل شناسايي است، ارزياب بايد اين شقوق استفاده را مورد بحث قراردهد و سطوح درآمد و هزينه آتي آنها را پيش بيني کند.
مفهوم بالاترين و بهترين استفاده جزو اساسي و لاينفک برآورد ارزش بازاري است.
3-رويكردهاي ارزيابي دارایی ها (مبتنی برارزش بازار،مبتنی بر ارزش غیر بازاری)را توضیح دهید؟
در هر نوع ارزيابي چه ارزيابي مبتني بر بازار و چه ارزيابي بر مبناي ارزش غير بازار نياز به آن است كه يك يا چند رويكرد ارزيابي به‌كار گرفته شود.
اصطلاح رويكرد ارزيابي به متدولوژي تحليلي عموما پذيرفته شده با كاربرد مشترك اشاره دارد. در بعضي از كشورها اين رويكردها ممكن است به عنوان روش‌هاي ارزيابي مورد اشاره قرارگيرد. تمام رويكردهاي ارزيابي، اصل جايگزيني (Substitution Principle) را به خدمت مي‌گيرند.
طبق اين اصل يك شخص معقول در ازاي يك كالا يا خدمت، بيش از هزينه تحصيل كالا يا خدمات جايگزين (با قدرت برابر ارضا) پرداخت نخواهد کرد. به عبارت ديگر در غياب عوامل پيچيده‌اي مانند عامل زمان، مخاطره يا ناراحتي بيشتر، كمترين هزينه بهترين جايگزين (براي اصل يا مانند) «ارزش بازار» آن خواهد بود.
رويكردهاي ارزيابي مبتني بر بازار عبارتند از:
• رويكرد مقايسه فروش‌ها Market/Sales Comparison Approach
• رويكرد درآمدي Income/Income Capitalization Approach
• رويكرد هزينه‌اي Cost Approach
• رويكرد مقايسه فروش‌ها
به فروش دارايي‌هاي مشابه يا جايگزين و اطلاعات مرتبط بازار توجه داشته و تخمين ارزش را براساس فرآيندي شامل مقايسه به عمل مي‌آورد. به طور كلي در اين رويكرد دارايي مورد ارزيابي با دارايي‌هاي مشابه‌اي كه در بازار دادوستد مي شوند، مقايسه مي‌گردند. ليست قيمت‌ها يا مظنه‌هاي موجود در بازار نيز مي‌تواند مبناي مقايسه واقع شود.
• رويكرد درآمدي
مانند رويكرد بازاري، يك رويكرد مقايسه‌اي است. اين رويكرد به اطلاعات درآمد و هزينه مرتبط با دارايي مورد ارزيابي توجه دارد و با استفاده از فرايند تبديل سود به سرمايه، ارزش را تخمين مي زند. اين فرايند ممكن است تبديل مستقيم سود به سرمايه با استفاده از «نرخ تبديل» يا استفاده از نرخ بازدهي يا نرخ تنزيل يا هر دو را مورد توجه قراردهد. به طور كلي اصل جايگزيني حكم مي‌كند كه جريان درآمدي كه بازدهي بيشتري را متناسب با ريسك معين توليد مي‌كند به محتمل‌ترين رقم ارزش منجر شود.
• رويكرد هزينه‌اي
اين رويکرد نيز رويكردي مقايسه‌اي است؛ ولي به جاي اينکه به خريد براي جايگزيني يك دارايي معين توجه کند ساخت عين يا مثل آن دارايي كه بتواند مطلوبيتي معادل ايجاد نمايد، را مد نظر دارد. براي كسي قابل قبول نيست كه براي يك ساختمان مشخص بيشتر از تحصيل زمين معادل و هزينه ساخت‌و ساز يك بناي مشابه، بپردازد. مگر به خاطر جلوگيري از اتلاف وقت و ناراحتي يا خطري كه ممكن است متوجه او شود.
در عمل اين رويكرد شامل برآورد استهلاك براي يك دارايي كهنه يا مستعمل مي شود، جايي‌كه بهاي نو آن به طور غير منطقي از قيمت پرداختي محتمل براي دارايي مورد ارزيابي، بيشتر باشد هزينه جايگزيني مستهلك شده (Depreciated Replacement Cost) يك كاربرد از «رويكرد هزينه‌اي» در ارزيابي ارزش دارايي‌هاي خاص براي مقاصد گزارشگري مالي است و در هنگامي مطرح است که مستندات مستقيم بازار محدود يا غيرقابل دسترسي باشد. ارزيابي مبتني بر ارزش غيربازاري ممكن است رويكردهاي مشابه را به‌كار گيرد؛ ولي به طور معمول شامل اهدافي غير از ايجاد ارزش بازاري است. براي مثال:
1.يك صاحب زمين ممكن است تفاوت قيمتي بابت زمين مجاورش بپردازد. يك ارزياب در به‌كارگيري رويكرد مقايسه‌اي فروش براي تعيين حداكثر قيمتي كه صاحب زمين مايل است براي يك زمين مجاور بپردازد به رقمي مي‌رسد كه ممكن است از ارزش بازاري آن متجاوز باشد. چنين برآوردي «ارزش ويژه خريدار» نيز ناميده مي‌شود.
2.يك سرمايه‌گذار ممكن است نرخ بازدهي را به‌كار گيرد كه متفاوت از بازار و فقط مخصوص اين سرمايه‌گذار است. وقتي سرمايه‌گذار مايل است براي يك سرمايه‌گذاري ويژه نرخ بازدهي مورد انتظار خود را به كار گيرد، ارزياب با كاربرد رويكرد درآمدي و با اعمال نرخ بازدهي مورد انتظار سرمايه‌گذار به ارزشي متفاوت از ارزش بازار دست خواهد يافت.
هر رويكرد ارزيابي روش‌هاي كاربرد مختلفي دارد. آموزش و تجربه ارزياب، استانداردهاي بومي، مقتضيات بازار و اطلاعات در دسترس، دست به دست هم مي‌دهد تا مشخص كنند كدام روش يا روش‌ها بايد به كار رود. دليل براي داشتن روش‌ها و رويكردهاي متفاوت آنست كه ارزياب را قادر سازد با مجموعه‌اي از روش‌هاي تحليلي به برآورد نهايي ارزش، نايل آيد.
4-رويكرد مبتني بر دارايي‌ها در مقابل رويكرد درآمدي را توضیح داده و تفاوت ناشی از اعمال دو رویکرد در ارزیابی بنگاه را توضیح دهید؟
همانطوركه ذكر شد، ارزش موسسه داير «Going Concern Value» عبارت است از ارزش موسسه به عنوان يك مجموعه. اين مفهوم، ارزش يك موسسه فعال را ناشي از ارزش دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده آن مي‌داند ولي ارزش هيچ كدام از اين اجزا مبتني بر ارزش بازار نيست، يا به عبارت ديگر ارزش هريك از اجزا تشكيل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعاليت ارزيابي مي‌شود و نه با مفهوم ارزش بازاري.
براساس مفهوم فوق و اصل جايگزيني، رويكرد مبتني بر دارايي‌ها «Asset-Based Approach» مشابه آنچه كه در رويكرد هزينه‌اي
«Cost Approach» در مورد دارايي‌هاي غير منقول و منقول کاربرد دارد، يكي از روش‌هاي ارزيابي بنگاه است. براساس اصل جايگزيني، يك دارايي ارزشي بيشتر از هزينه جايگزيني تمام اجزاي تشكيل‌دهنده خود ندارد.
در اجراي رويكرد مبتني بر دارايي، ترازنامه منعكس‌كننده قيمت‌هاي تاريخي با ترازنامه‌اي كه در آن تمام دارايي‌ها اعم از مشهود و غيرمشهود و همچنين تمام بدهي‌ها به ارزش بازار يا بعضي از ارزش‌هاي جاري مقتضي منعکس شده، جايگزين مي‌شود.
به طوري که ملاحظه مي‌شود، تضاد روشني بين مفهوم ارزش موسسه داير با مفهوم رويكرد مبتني بر دارايي وجود دارد، به همين دليل كاربرد اين رويكرد فقط براي شركت‌هاي خاص نظير شركت‌هاي كشاورزي يا موسساتي كه تداوم فعاليت آنها مورد ترديد است، توصيه شده است. با اين حال در مواردي كه مقتضي است از اين رويكرد براي ارزيابي موسسات فعال استفاده شود، نبايد به عنوان تنها رويكرد ارزيابي به كار گرفته شود مگر در مواردي كه رسما مورد درخواست خريدار يا فروشنده باشد كه در اين صورت کارشناس ارزيابي بايد انتخاب اين رويكرد را پشتيباني كند.
با توجه به مطلب فوق آيين‌نامه جديد قيمت گذاري سهام قابل واگذاري دولت، كاربرد اين رويكرد به تنهايي را فقط در مورد شركت‌هاي فاقد تداوم فعاليت يا شركت‌هاي زيان‌ده و شركت‌هاي كم سودده، توصيه كرده است و در مورد شركت‌هاي پذيرفته شده در بورس كه داراي بازار فعال مي‌باشند، رويكرد بازار و در مورد ساير شركت‌هاي سودده، علاوه بر رويكرد مبتني بر دارايي، كاربرد رويكرد درآمدي را نيز الزامي كرده است.
آنچه که مسلم است، با توجه به اصول و مفاهيم مرتبط با موسسات داير به شرحي كه بيان شد، در بكارگيري رويكرد مبتني بر دارايي براي ارزيابي اين موسسات نمي‌توان دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده اين موسسات را بر اساس ارزش بازاري، ارزيابي كرد بلكه حسب مورد بايد از انواع ارزش
غيربازاري مانندGoing Concern Value, Special Value, Value in use كه با مفهوم تداوم فعاليت منطبق‌تر است، استفاده كرد.
دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده يك بنگاه اقتصادي معمولا انواع دارايي‌ها يعني زمين و ساختمان، ماشين‌آلات و تجهيزات، موجودي مواد و كالا، سرمايه‌گذاري‌ها و اشكال مختلف دارايي‌هاي پولي را شامل مي‌شود و علاوه بر آن دارايي‌هاي غير مشهود در موسسات داير از اهميت و ارزش ويژه‌اي برخوردار است.
• ارزش نامشهود
ارزش نامشهود ممكن است در دارايي‌هاي نامشهود قابل شناسايي مانند حق اختراع، علامت تجاري، حق امتياز، دانش فني، پايگاه اطلاعاتي و نظاير آن، تجسم پيدا كند. ارزش نامشهود همچنين ممكن است در دارايي‌هاي نامشهود غير قابل تشخيص كه غالبا به آن سرقفلي مي‌گويند، تجلي يابد.
طبق تعريف ارزش سرقفلي عبارت است از مابه‌التفاوت ارزش كلي يك موسسه منهاي جمع ارزش متعارف تك‌تك اقلام دارايي آن، بنابراين مي‌توان تفاوت در ارزش بين يك موسسه سودده با يك موسسه زيان‌ده يا کم سودده را در ارزش دارايي‌هاي نامشهود آن به خصوص در سرقفلي دانست.
از آنجايي كه ارزش دارايي‌هاي نامشهود قابل شناسايي حداقل در حساب‌هاي شركت‌هاي دولتي قابل واگذاري منعكس نيست. بنابراين سرقفلي شركت‌هاي داير قابل واگذاري شامل اين گونه دارايي‌هاي نامشهود و همچنين دارايي‌هاي فكري و انساني آنها نيز مي‌شود. علاوه بر دارايي‌هاي نامشهود فوق، امتيازات انحصاري بعضي از شركت‌هاي قابل واگذاري نيز دارايي‌هاي نامشهودي است كه در ارزش شركت بايد به حساب آيد.
همانطور كه گفته شد در مورد دارايي‌هاي مشهود نيز، اين مالكيت دارايي يا حقوق مالكيت است كه ارزيابي مي‌شود. بنابراين مالكيت يك دارايي به خودي خود يك ارزش غيرمشهود است كه در موسسات داير بايد در ارزيابي مدنظر قرارگيرد. در مقابل هر نوع محدوديت در مالكيت يك دارايي مي‌تواند تاثير منفي بر ارزش دارايي مورد ارزيابي بگذارد.
• تفاوت ناشي از اعمال دو رويكرد در ارزيابي بنگاه
با توجه به مراتب گفته شده در مورد دارايي‌هاي غيرمشهود، تفاوت نتيجه ارزيابي يك موسسه داير، براساس رويكرد مبتني بر دارايي با ارزيابي بر اساس رويكردهاي بازار و درآمدي، قابل درك است. تعيين اين تفاوت دشوارترين بخش کار ارزيابي بنگاه در مقايسه با ساير دارايي‌ها است.
هنگامي كه مشاهده شود، ارزش برآوردي يك شركت با استفاده از كاربرد درآمدي بيشتر از ارزش برآوردي آن بر اساس رويكرد مبتني بر دارايي است، اين تفاوت مي‌تواند نشان دهنده ارزش مثبت دارايي‌هاي نامشهود آن شركت باشد و در مقابل وقتي ارزش برآوردي شركتي بر اساس رويكرد مبتني بر دارايي بيشتر از ارزش آن بر اساس رويكرد درآمدي است، اين تفاوت ممكن است نتيجه ارزش منفي دارايي‌هاي نامشهود آن باشد.
قسمتي از تفاوت‌هاي مثبت يا منفي بين برآورد ارزش دو رويكرد در شركت‌ها مي‌تواند به علت اشتباه در تخمين ارزش دارايي‌هاي مشهود و حتي دارايي‌هاي پولي باشد. اشتباه در مورد برآورد ارزش مطالبات شركت‌ها به دليل منظور نكردن ذخيره لازم براي مطالبات مشكوك‌الوصول و غيرقابل وصول به خصوص در زماني كه بخش مهمي از مطالبات شركت را مطالبات راكد سنواتي تشكيل مي‌دهند، از جمله اين اشتباهات است.
همچنين منظوركردن ارزش دارايي‌هاي غيرمولد سود، در خالص ارزش جاري دارايي‌هاي شركت يكي از موارد تاثيرگذار بر تفاوت برآورد ارزش بين كاربرد دو رويكرد مي‌باشد.
با اين حال بيشترين تاثير مي‌تواند ناشي از برآورد ارزش دارايي‌هاي غيرمنقول شركت باشد. براي مثال، هنگامي كه ارزش زمين‌هاي شركتي بر اساس اصل بالاترين و بهترين استفاده «Highest
and Best use» ارزيابي مي‌شود مي‌تواند در خالص ارزش جاري دارايي‌هاي شركت افزايش محسوسي ايجاد كند، در حالي كه اين افزايش ارزش دارايي هيچ تاثيري در افزايش سودآوري آن شركت نداشته است.
مثلا، اگر تغيير کاربري زمين يک کارخانه مورد ارزيابي با توجه به قانون نوسازي صنايع مجاز باشد و در عين حال جابجايي ساختمان‌ها، تاسيسات، تجهيزات و محل کارخانه از نظر فيزيکي ممکن و از نظر مالي شدني باشد، ارزش‌گذاري زمين کارخانه به بالاترين رقم محتمل، ممکن است ارزش خالص دارايي‌هاي بنگاه را به نحو محسوسي تحت تاثير قرار دهد. در حالي که هيچ تاثيري در افزايش سودآوري شرکت به وجود نخواهد آورد.
وظيفه کارشناس ارزيابي در ارزيابي شركت‌ها ايجاب مي‌كند كه حتي‌الامكان تاثير دارايي‌هاي غيرمولد، دارايي‌هايي كه براساس اصل بالاترين و بهترين استفاده ارزيابي شده اند و دارايي‌هايي را كه شرايط تورمي در افزايش ارزش اسمي آنها موثر بوده است، به سودآوري شركت محاسبه و آنها را درصورت تطبيق ارزش‌هاي به دست آمده از كاربرد رويكرد مبتني بر دارايي و رويكرد درآمدي مورد توجه قراردهد.
• چند نكته ديگر
هرچند تاثير اشتباهات در ارزيابي دارايي‌هاي مشهود و تاثير بكارگيري اصل بالاترين و بهترين استفاده در شرايط مقتضي و ساير عوامل مربوط به دارايي‌هاي مشهود مي‌تواند يكي از دلايل مهم تفاوت بين دو برآورد ارزش براساس دو رويكرد متفاوت باشد، بنابراين همان‌گونه كه ذكر شد بالاترين و مهم‌ترين عامل تاثيرگذار بر اين تفاوت ارزش مثبت يا منفي دارايي‌هاي نامشهود شركت مورد ارزيابي، مي‌باشد.
وجود انحصار در توليد و فروش، قراردادهاي بزرگ و انحصاري، وجود كاركنان متخصص و مديريت كارآمد، حمايت‌هاي گمركي و تعرفه‌اي و ساير حمايت‌هاي دولتي مي‌تواند موجد دارايي‌هاي نامشهود مثبت براي شركت‌هاي دولتي باشد و در مقابل سياست‌هاي تثبيت قيمت‌ها، سوءمديريت، كارآيي پايين ناشي از مديريت ضعيف و وجود كاركنان زايد و غيرمتخصص، عدم استفاده از ظرفيت كامل توليدي و به طور خلاصه بهره‌وري پايين موجب ايجاد دارايي‌هاي نامشهود منفي شده و يا جمع جبري اين دارايي‌ها را كاهش مي‌دهد.
اگر چه برآورد ارزش دارايي‌هاي نامشهود اعم از مثبت و منفي در غياب اطلاعات مديريت و اطلاعات بازار كارآ و رقابتي تقريبا غيرممكن است. با اين حال در آيين نامه جديد قيمت گذاري سهام قابل واگذاري دولت اين وظيفه براي كارشناسان ارزيابي پيش‌بيني شده است كه موارد موثر در ايجاد سرقفلي مثبت و منفي را شناسايي و حتي‌الامكان ارزيابي و درصورت تطبيق ارزيابي‌ها به نحو كامل افشا كند.
1-انواع ارزيابي دارایی ها را نام برده
به طور كلي ارزيابي به دو نوع زير قابل تفكيك است:
1. ارزيابي مبتني بر ارزش بازار Market Value Basis of Valuation
2. ارزيابي بر مباني غير از ارزش بازار Valuation Bases other than Market Value or non-Market Valuation
• ارزيابي مبتني بر ارزش بازار
در اين نوع ارزيابي تنها يك نوع ارزش تعريف شده است و آن ارزش بازار «يا ارزش عادلانه بازار» Market Value or Fair Market Value مي‌باشد. طبق تعريف «ارزش بازار مبلغ تخميني است كه در مقابل آن مبادله يك دارايي بين يك خريدار مايل و يك فروشنده مايل در يك معامله حقيقي همراه با ارزيابي مناسب طي اقدام آگاهانه، مدبرانه و بدون اضطرار طرفين، در تاريخ ارزيابي متصور مي‌باشد.»
به عبارت ديگر مفهوم ارزش بازار منعكس‌كننده مجموعه ادراكات و رفتار يك بازار است. اين مفهوم مبنايي براي ارزيابي اكثر دارايي‌ها در اقتصادهاي بازار مدار مي‌باشد.
• ارزيابي غير بازاري
در اين نوع ارزيابي انواع ارزش‌ها با تعاريف متفاوت مورد نظر است مانند:
Going Concern Value, Investment Value, Value in use, Salvage Value, Special Value, Liquidation or Forced Sale Value
كه در اين قسمت فقط به تعدادي از تعاريف كه ممكن است در ارزيابي شركت‌ها كاربرد داشته باشد اشاره مي‌شود:
• Value in Use
عبارت است از ارزشي كه يك دارايي خاص براي استفاده خاص و براي استفاده‌كننده خاص، دارا مي‌باشد و به همين دليل غير بازاري است. اين نوع ارزش، به ارزش يك دارايي خاص به عنوان جزيي از يك موسسه (Entity) بدون توجه به ارزش فروش آن دارايي يا امكان استفاده بهتر از آن دارايي، نيز تاكيد دارد.
در حسابداري Value in use عبارت از ارزش فعلي جريان درآمدهاي انتظاري آتي حاصل از ادامه استفاده از آن دارايي و فروش قراضه در پايان عمر مفيد آن مي‌باشد.
• Going Concern Value
عبارت است از ارزش يك موسسه داير به عنوان يك مجموعه. اين مفهوم ارزش يك موسسه فعال را ناشي از ارزش دارايي‌هاي تشكيل دهنده آن مي‌داند، ولي ارزش هيچكدام از اين اجزاء مبتني بر ارزش بازار نيست يا به عبارت ديگر ارزش هريك از اجزاء تشكيل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعاليت ارزيابي مي‌شود و نه با مفهوم ارزش بازاري.
• Liquidation or Forced Sale Value
يا ارزش فروش اضطراري، عبارت است از مبلغي كه به طور منطقي از فروش يك دارايي در يك محدوده خيلي كوتاه زماني به حدي كه زمان لازم براي بازاريابي مورد نياز، طبق تعريف «ارزش بازار» در اختيار نباشد، مي‌توان به دست آورد.
ارزش فروش اجباري حالتي خاص كه نمايانگر يك فروشنده داراي استيصال در مقابل خريدار يا خريداراني كه از اين استيصال با خبر هستند را نيز شامل مي‌شود.
• Special Value
ارزشي است كه به دليل ويژگي خاص يك دارايي بيشتر و بالاتر از ارزش بازار آن باشد. ارزش خاص مي‌تواند به‌دليل وضعيت فيزيكي، كاربردي يا اقتصادي يك دارايي نسبت به دارايي هاي مشابه ايجاد شود. براي مثال، مجاورت يك زمين به يك چشم‌انداز در يك منطقه مسكوني، ارزش خاص ايجاد مي‌كند.
ارزش خاص يك ارزش اضافي است كه مي‌تواند براي يك مالك خاص يا يك استفاده كننده خاص يا مالك يا استفاده كننده خوش بين به آينده يك دارايي، مطرح باشد تا براي بازار به معني وسيع آن. بنابراين، ارزش خاص فقط براي يك خريدار با علايق خاص كاربرد دارد.
همراهي دو يا چند مزيت در يك دارايي نيز مي‌تواند موجد ارزش خاص بشود.
• Investment Value
ارزش دارايي از ديد يک سرمايه‌گذار خاص يا طبقه‌اي از سرمايه‌گذاران جهت اهداف سرمايه‌گذاري خاص. اين تعريف ذهني دارايي خاصي را به يک سرمايه‌گذار، گروهي از سرمايه‌گذاران يا موسسه‌اي خاص با اهداف و معيارهاي سرمايه‌گذاري مشخص ارتباط مي‌دهد.
ارزش سرمايه‌گذاري يک دارايي ممکن است بيشتر يا کمتر از ارزش بازاري آن دارايي باشد. اصطلاح ارزش سرمايه‌گذاري را نبايد با ارزش بازاري يک سرمايه‌گذاري اشتباه گرفت. ارزش سرمايه‌گذاري با «ارزش خاص» در ارتباط نزديك مي‌باشد.
• Salvage Value
عبارت است از ارزش اسقاط يك دارايي در حالتي كه به عنوان مواد و قطعات تشكيل‌دهنده آن دارايي و نه به عنوان يك دارايي قابل استفاده در معرض فروش قرار مي‌گيرد. ارزش اسقاط معمولا با ارزش خالص بازيافتي دارايي معادل است.
بايد توجه داشت كه درك و مناسب بودن به كارگيري هريك از انواع ارزش در فرآيند ارزيابي بسيار حائز اهميت است، زيرا تفاوت برداشت از تعريف ارزش مي‌تواند تاثير مهمي بر ارزيابي دارايي مورد نظر داشته باشد.
2-مفاهيم مرتبط بر دارايي (دارایی ،قیمت،هزینه،ارزش،مطلوبیت،بالاترین وبهترین استفاده از دارایی)را توضیح دهید؟
دارايي (به عنوان مايملك) يك مفهوم حقوقي است كه در برگيرنده تمام منافع، حقوق و مزيت‌هاي مرتبط با مالكيت مي‌باشد. به عبارت ديگر دارايي يا مال شامل تمام حقوق مالكيت است، به نحوي كه مالك را قادر مي‌سازد، آنچه را كه مالك آن است، مورد استفاده قرار دهد، بفروشد، اجاره دهد يا حتي ببخشد و او را مخير مي‌سازد تا از تمام يا قسمتي از اين حقوق بهره‌گيري كند. بنابراين هر نوع محدوديت در حقوق مالكانه مي‌تواند بر ارزش دارايي تاثيرگذار باشد.
مالكيت دارايي، به خودي خود يك ارزش نامشهود است، فارغ از اينكه دارايي مورد تملك مشهود يا نامشهود باشد، به عبارت ديگر، از نظر فني اين مالكيت دارايي است كه ارزيابي مي‌شود و نه خود دارايي مشهود يا نامشهود.
كلمه دارايي بدون هيچ قيد و صفتي به انواع اموال شامل املاك و مستغلاتReal Property، اموال منقول
Personal Property يا ساير دارايي‌ها مانند كسب و كار Business يا منافع مالي Financial Interests يا تركيبي از آنها اطلاق مي‌شود.
مفهوم اقتصادي (عيني) ارزيابي يك دارايي براساس قابليت خريد و فروش آن در يك بازار از مفهوم ذهني آن مانند ارزش ذاتي براساس ارزش غير بازاري متمايز است: يك ارزيابي عيني از حقوق شناسايي شده مالكيت نسبت به يك دارايي خاص تخمين ارزش بازاري است كه به صورت حرفه‌اي صورت گرفته باشد، اين تعريف به طور ضمني مفهوم يك مقايسه عمومي در بازاري كه شامل فعاليت و تحرك تعداد زيادي شركت‌كننده مي‌شود را نشان مي‌دهد (مفهوم اقتصادي)، نه نگاه پيش تصور شده يا منافع واگذار شده به يك فرد خاص را. ارزش بازار، يك تخمين حمايت شده توسط بازار است.
در مقابل، مفهوم ذهني ارزيابي دارايي بيشتر با مفاهيم حسابداري سروكار دارد. طبق تعريف از نظر حسابداري، دارايي‌ها منابع تحت‌كنترل يك Entity هستند كه نتيجه رخدادهاي گذشته بوده و از آنها جريان آتي منافع اقتصادي براي Entity متصور است.
• قيمت، هزينه، ارزش
در اغلب زبان‌هاي مختلف دنيا، ارزش (Value) با قيمت (Price) و هزينه (cost) به طور مترادف به كار گرفته مي‌شود. در حالي كه مفاهيمي مجزاي از يكديگر هستند.
• قيمت
قيمت (price) واژه‌اي است كه به مبلغ درخواست شده، پيشنهاد شده يا پرداخت شده براي كالا و خدمات، اشاره دارد.
اگر چه قيمت به طور عموم نشانه‌اي از ارزش نسبي كالا و خدمات كه به وسيله خريدار يا فروشنده خاص تحت شرايط ويژه تعيين شده است، محسوب مي‌شود ولي به دليل توانايي مالي، انگيزه يا علائق خاص يك خريدار يا فروشنده، قيمت پرداخت شده براي كالاها و خدمات ممكن است ارتباطي با ارزش تعيين شده براي آن كالا و خدمات نداشته باشد.
قيمت در طول زمان به دليل آثار ويژه عوامل اقتصادي و سياسي و اجتماعي تغيير مي‌يابد و نيروهاي عمومي ممكن است موجبات تغيير در سطوح قيمت در نتيجه قدرت خريد پول بشود. همچنين نيروهاي ويژه مانند تغييرات تكنولوژي ممكن است موجب جابجايي عرضه و تقاضا شده و تغييرات مهمي در قيمت ايجاد كند.
• هزينه
هزينه (Cost) قيمت پرداخت شده براي كالا و خدمات يا مبلغ مورد نياز براي ايجاد يا توليد كالا و خدمات مي‌باشد
وقتي توليد كالا يا خدمت تكميل شده باشد، هزينه آن يك واقعيت تاريخي خواهد بود، قيمتي كه براي كالا و خدمات پرداخت شده است، براي خريدار هزينه محسوب مي‌شود.
• ارزش
ارزش (Value) يك مفهوم اقتصادي است كه به قيمتي كه به احتمال زياد مورد توافق خريداران و فروشندگان كالا و خدمات قابل‌معامله قرار مي‌گيرد، اشاره دارد.
ارزش يك واقعيت نيست، ولي تخميني از قيمت احتمالي كه براي كالا و خدمات در يك تاريخ معين در انطباق با تعريف خاص ارزش بايد پرداخت شود به حساب مي‌آيد.
مفهوم اقتصادي ارزش منعكس‌كننده نگاه بازار از منافعي است كه به كساني كه كالاها را تملك مي‌كنند يا خدمات را دريافت مي‌دارند، تعلق مي‌گيرد.
• مطلوبيت
معيار كليدي در ارزيابي هر نوع دارايي منقول يا غيرمنقول مطلوبيت آن‌است. روش‌هاي به‌كارگرفته شده در فرآيند ارزيابي، داراي هدف مشتركي براي تعريف و اندازه‌گيري درجه مطلوبيت و سودمندي دارايي مورد ارزيابي، است.
مطلوبيت يک شرط نسبي و مقايسه‌اي است تا يک شرط مطلق. براي مثال، مطلوبيت يک زمين کشاورزي معمولا با ظرفيت توليدي‌اش اندازه‌گيري مي‌شود. در واقع، ارزش زمين به وسيله ارزيابي مطلوبيت آن ناشي از عوامل حقوقي، فيزيکي، کاربردي، اقتصادي و زيست‌محيطي که بر ظرفيت آن تاثيرگذار است، تخمين زده مي‌شود.
بر اساس آنچه كه بر ارزيابي دارايي حكم‌فرما است چگونگي استفاده از دارايي يا چگونگي دادوستد آن دارايي در بازار است. براي بعضي از دارايي‌ها مطلوبيت حداكثر در صورتي كه دارايي مورد نظر به صورت تكي بهره‌برداري شود، به دست مي‌آيد. بالعكس در مورد بعضي از دارايي‌ها مطلوبيت بيشتر نتيجه بهره‌برداري از آن دارايي به عنوان جزيي از يك گروه دارايي مي‌باشد.
براي مثال، مستغلاتي كه براي رستوران‌ها و هتل‌هاي زنجيره‌اي مورد بهره‌برداري هستند، ممكن است داراي مطلوبيت بيشتري باشند. اين موضوعي است كه ارزياب بايد مدنظر قرارداده و اگر دارايي مورد ارزيابي به عنوان جزئي از يك مجموعه داراي مطلوبيت بيشتر در نتيجه ارزش بيشتري است، اين ارزش بايد مورد توجه قرارگرفته و گزارش شود.
مطلوبيت در يك پيش بيني بلندمدت اندازه‌گيري مي‌شود؛ بنابراين اگر يك دارايي به طور موقت زائد تشخيص داده شود و به طور موقت از توليد كنار گذاشته، يا شرايط بيروني بازار (اقتصادي و سياسي) توليد را براي مدت مشخص كاهش دهد، با قضاوت ارزياب نبايد در چنين شرايطي نقصاني در مطلوبيت دارايي پديدار شود.
ارزيابي در چنين شرايطي نياز به تجربه و دانش ويژه‌اي دارد و ارزياب بايد مطمئن شود كه افشاي كامل از تعريف ارزش و اطلاعاتي كه ارزيابي بر پايه آن صورت گرفته و همچنين گستره مفروضات خاص و محدوديت‌هايي كه در ارزيابي موثر بوده است، انجام گرفته و گزارش شده است.
همچنين، دارايي ممكن است به علت عوامل متعدد مانند، قرارگرفتن دارايي در يك منطقه دوردست يا در شرايط بازاري پرنوسان يا تحت‌شرايط متاثر از تغييرات اقتصادي يا سياسي دولت، داراي يك درجه آشكار و فوري از مطلوبيت در تاريخ ارزيابي نباشد. ارزيابي و گزارشگري تحت اين مقتضيات ايجاب مي‌كند كه ارزياب تعريف ارزش و اطلاعاتي كه ارزيابي را حمايت مي‌كند و گستره مفروضات و محدوديت‌هاي خاص ارزيابي را به طور کامل افشا کند.
نااطميناني اقتصادي و سياسي در مطلوبيت تغيير ايجاد مي‌کند، اعم از اينکه اين تغيير در كارايي يا ظرفيت باشد، مسووليت ارزياب ايجاب مي‌كند كه انتظار بازار از طول دوران چنين نااطميناني را
ارزيابي كند. ركود يا حتي تعطيلي موقت ممكن است هيچ تاثيري بر ارزش نداشته باشد، در مقابل انتظار ركود طولاني مدت در فعاليت‌ها ممكن است تاثير منفي دايم بر ارزش بگذارد.
ارزيابي كسب و كار نموده است كه دراين مقاله عمدتا از بيانيه مربوط به اصول و مفاهيم عمومي ارزيابي توسط اين كميته استفاده شده است، همچنين رهنمود «ارزيابي كسب و كار» تدوين شده توسط اين كميته و استانداردهاي مربوط به ارزيابي كسب و كار توسط انجمن حسابداران خبره آمريكا AICPA (قابل اجرا از ابتداي سال 2008) تا حدودي مورد برداشت واقع شده است .
از آنجايي كه آيين‌نامه اجرايي قيمت‌گذاري سهام متعلق به دولت و شركت‌هاي دولتي ..... پس از جلسات متعدد كارشناسي، نهايي و به تصويب هيات وزيران رسيده است، لذا در قسمت دوم اين مقاله كاربرد مفاهيم، اصول و استانداردهاي ارزيابي در ارزشيابي شركت‌ها با هدف توجيه مفاد آيين‌نامه جديد تبيين گرديده است.
• بالاترين و بهترين استفاده
بالاترين و بهترين استفاده (Highest and Best Use) اينگونه تعريف شده است: «محتمل‌ترين استفاده يک دارايي که در عمل امکان‌پذير، توجيه‌پذير، قانونا مجاز، از نظر مالي شدني و به بالاترين ارزش دارايي منجر مي‌شود.»
مورد استفاده‌اي که از نظر قانوني مجاز نيست يا از نظر فيزيکي شدني نمي‌باشد، نمي تواند به عنوان بالاترين و بهترين استفاده لحاظ شود. معهذا، استفاده‌اي که هم از نظر قانوني مجاز و هم از نظر فيزيکي ممکن باشد، نياز به توضيح ارزياب در توجيه منطقي محتمل بودن آن دارد.
در بازارهاي با ويژگي نوسانات شديد يا عدم تعادل جدي بين عرضه و تقاضا بالاترين و بهترين استفاده از يک دارايي مي تواند نگهداري آن براي استفاده آتي باشد. در ساير موقعيت‌ها که چندين امکان بالقوه براي بالاترين و بهترين استفاده قابل شناسايي است، ارزياب بايد اين شقوق استفاده را مورد بحث قراردهد و سطوح درآمد و هزينه آتي آنها را پيش بيني کند.
مفهوم بالاترين و بهترين استفاده جزو اساسي و لاينفک برآورد ارزش بازاري است.
3-رويكردهاي ارزيابي دارایی ها (مبتنی برارزش بازار،مبتنی بر ارزش غیر بازاری)را توضیح دهید؟
در هر نوع ارزيابي چه ارزيابي مبتني بر بازار و چه ارزيابي بر مبناي ارزش غير بازار نياز به آن است كه يك يا چند رويكرد ارزيابي به‌كار گرفته شود.
اصطلاح رويكرد ارزيابي به متدولوژي تحليلي عموما پذيرفته شده با كاربرد مشترك اشاره دارد. در بعضي از كشورها اين رويكردها ممكن است به عنوان روش‌هاي ارزيابي مورد اشاره قرارگيرد. تمام رويكردهاي ارزيابي، اصل جايگزيني (Substitution Principle) را به خدمت مي‌گيرند.
طبق اين اصل يك شخص معقول در ازاي يك كالا يا خدمت، بيش از هزينه تحصيل كالا يا خدمات جايگزين (با قدرت برابر ارضا) پرداخت نخواهد کرد. به عبارت ديگر در غياب عوامل پيچيده‌اي مانند عامل زمان، مخاطره يا ناراحتي بيشتر، كمترين هزينه بهترين جايگزين (براي اصل يا مانند) «ارزش بازار» آن خواهد بود.
رويكردهاي ارزيابي مبتني بر بازار عبارتند از:
• رويكرد مقايسه فروش‌ها Market/Sales Comparison Approach
• رويكرد درآمدي Income/Income Capitalization Approach
• رويكرد هزينه‌اي Cost Approach
• رويكرد مقايسه فروش‌ها
به فروش دارايي‌هاي مشابه يا جايگزين و اطلاعات مرتبط بازار توجه داشته و تخمين ارزش را براساس فرآيندي شامل مقايسه به عمل مي‌آورد. به طور كلي در اين رويكرد دارايي مورد ارزيابي با دارايي‌هاي مشابه‌اي كه در بازار دادوستد مي شوند، مقايسه مي‌گردند. ليست قيمت‌ها يا مظنه‌هاي موجود در بازار نيز مي‌تواند مبناي مقايسه واقع شود.
• رويكرد درآمدي
مانند رويكرد بازاري، يك رويكرد مقايسه‌اي است. اين رويكرد به اطلاعات درآمد و هزينه مرتبط با دارايي مورد ارزيابي توجه دارد و با استفاده از فرايند تبديل سود به سرمايه، ارزش را تخمين مي زند. اين فرايند ممكن است تبديل مستقيم سود به سرمايه با استفاده از «نرخ تبديل» يا استفاده از نرخ بازدهي يا نرخ تنزيل يا هر دو را مورد توجه قراردهد. به طور كلي اصل جايگزيني حكم مي‌كند كه جريان درآمدي كه بازدهي بيشتري را متناسب با ريسك معين توليد مي‌كند به محتمل‌ترين رقم ارزش منجر شود.
• رويكرد هزينه‌اي
اين رويکرد نيز رويكردي مقايسه‌اي است؛ ولي به جاي اينکه به خريد براي جايگزيني يك دارايي معين توجه کند ساخت عين يا مثل آن دارايي كه بتواند مطلوبيتي معادل ايجاد نمايد، را مد نظر دارد. براي كسي قابل قبول نيست كه براي يك ساختمان مشخص بيشتر از تحصيل زمين معادل و هزينه ساخت‌و ساز يك بناي مشابه، بپردازد. مگر به خاطر جلوگيري از اتلاف وقت و ناراحتي يا خطري كه ممكن است متوجه او شود.
در عمل اين رويكرد شامل برآورد استهلاك براي يك دارايي كهنه يا مستعمل مي شود، جايي‌كه بهاي نو آن به طور غير منطقي از قيمت پرداختي محتمل براي دارايي مورد ارزيابي، بيشتر باشد هزينه جايگزيني مستهلك شده (Depreciated Replacement Cost) يك كاربرد از «رويكرد هزينه‌اي» در ارزيابي ارزش دارايي‌هاي خاص براي مقاصد گزارشگري مالي است و در هنگامي مطرح است که مستندات مستقيم بازار محدود يا غيرقابل دسترسي باشد. ارزيابي مبتني بر ارزش غيربازاري ممكن است رويكردهاي مشابه را به‌كار گيرد؛ ولي به طور معمول شامل اهدافي غير از ايجاد ارزش بازاري است. براي مثال:
1.يك صاحب زمين ممكن است تفاوت قيمتي بابت زمين مجاورش بپردازد. يك ارزياب در به‌كارگيري رويكرد مقايسه‌اي فروش براي تعيين حداكثر قيمتي كه صاحب زمين مايل است براي يك زمين مجاور بپردازد به رقمي مي‌رسد كه ممكن است از ارزش بازاري آن متجاوز باشد. چنين برآوردي «ارزش ويژه خريدار» نيز ناميده مي‌شود.
2.يك سرمايه‌گذار ممكن است نرخ بازدهي را به‌كار گيرد كه متفاوت از بازار و فقط مخصوص اين سرمايه‌گذار است. وقتي سرمايه‌گذار مايل است براي يك سرمايه‌گذاري ويژه نرخ بازدهي مورد انتظار خود را به كار گيرد، ارزياب با كاربرد رويكرد درآمدي و با اعمال نرخ بازدهي مورد انتظار سرمايه‌گذار به ارزشي متفاوت از ارزش بازار دست خواهد يافت.
هر رويكرد ارزيابي روش‌هاي كاربرد مختلفي دارد. آموزش و تجربه ارزياب، استانداردهاي بومي، مقتضيات بازار و اطلاعات در دسترس، دست به دست هم مي‌دهد تا مشخص كنند كدام روش يا روش‌ها بايد به كار رود. دليل براي داشتن روش‌ها و رويكردهاي متفاوت آنست كه ارزياب را قادر سازد با مجموعه‌اي از روش‌هاي تحليلي به برآورد نهايي ارزش، نايل آيد.
4-رويكرد مبتني بر دارايي‌ها در مقابل رويكرد درآمدي را توضیح داده و تفاوت ناشی از اعمال دو رویکرد در ارزیابی بنگاه را توضیح دهید؟
همانطوركه ذكر شد، ارزش موسسه داير «Going Concern Value» عبارت است از ارزش موسسه به عنوان يك مجموعه. اين مفهوم، ارزش يك موسسه فعال را ناشي از ارزش دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده آن مي‌داند ولي ارزش هيچ كدام از اين اجزا مبتني بر ارزش بازار نيست، يا به عبارت ديگر ارزش هريك از اجزا تشكيل دهنده موسسه با مفهوم تداوم فعاليت ارزيابي مي‌شود و نه با مفهوم ارزش بازاري.
براساس مفهوم فوق و اصل جايگزيني، رويكرد مبتني بر دارايي‌ها «Asset-Based Approach» مشابه آنچه كه در رويكرد هزينه‌اي
«Cost Approach» در مورد دارايي‌هاي غير منقول و منقول کاربرد دارد، يكي از روش‌هاي ارزيابي بنگاه است. براساس اصل جايگزيني، يك دارايي ارزشي بيشتر از هزينه جايگزيني تمام اجزاي تشكيل‌دهنده خود ندارد.
در اجراي رويكرد مبتني بر دارايي، ترازنامه منعكس‌كننده قيمت‌هاي تاريخي با ترازنامه‌اي كه در آن تمام دارايي‌ها اعم از مشهود و غيرمشهود و همچنين تمام بدهي‌ها به ارزش بازار يا بعضي از ارزش‌هاي جاري مقتضي منعکس شده، جايگزين مي‌شود.
به طوري که ملاحظه مي‌شود، تضاد روشني بين مفهوم ارزش موسسه داير با مفهوم رويكرد مبتني بر دارايي وجود دارد، به همين دليل كاربرد اين رويكرد فقط براي شركت‌هاي خاص نظير شركت‌هاي كشاورزي يا موسساتي كه تداوم فعاليت آنها مورد ترديد است، توصيه شده است. با اين حال در مواردي كه مقتضي است از اين رويكرد براي ارزيابي موسسات فعال استفاده شود، نبايد به عنوان تنها رويكرد ارزيابي به كار گرفته شود مگر در مواردي كه رسما مورد درخواست خريدار يا فروشنده باشد كه در اين صورت کارشناس ارزيابي بايد انتخاب اين رويكرد را پشتيباني كند.
با توجه به مطلب فوق آيين‌نامه جديد قيمت گذاري سهام قابل واگذاري دولت، كاربرد اين رويكرد به تنهايي را فقط در مورد شركت‌هاي فاقد تداوم فعاليت يا شركت‌هاي زيان‌ده و شركت‌هاي كم سودده، توصيه كرده است و در مورد شركت‌هاي پذيرفته شده در بورس كه داراي بازار فعال مي‌باشند، رويكرد بازار و در مورد ساير شركت‌هاي سودده، علاوه بر رويكرد مبتني بر دارايي، كاربرد رويكرد درآمدي را نيز الزامي كرده است.
آنچه که مسلم است، با توجه به اصول و مفاهيم مرتبط با موسسات داير به شرحي كه بيان شد، در بكارگيري رويكرد مبتني بر دارايي براي ارزيابي اين موسسات نمي‌توان دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده اين موسسات را بر اساس ارزش بازاري، ارزيابي كرد بلكه حسب مورد بايد از انواع ارزش
غيربازاري مانندGoing Concern Value, Special Value, Value in use كه با مفهوم تداوم فعاليت منطبق‌تر است، استفاده كرد.
دارايي‌هاي تشكيل‌دهنده يك بنگاه اقتصادي معمولا انواع دارايي‌ها يعني زمين و ساختمان، ماشين‌آلات و تجهيزات، موجودي مواد و كالا، سرمايه‌گذاري‌ها و اشكال مختلف دارايي‌هاي پولي را شامل مي‌شود و علاوه بر آن دارايي‌هاي غير مشهود در موسسات داير از اهميت و ارزش ويژه‌اي برخوردار است.
• ارزش نامشهود
ارزش نامشهود ممكن است در دارايي‌هاي نامشهود قابل شناسايي مانند حق اختراع، علامت تجاري، حق امتياز، دانش فني، پايگاه اطلاعاتي و نظاير آن، تجسم پيدا كند. ارزش نامشهود همچنين ممكن است در دارايي‌هاي نامشهود غير قابل تشخيص كه غالبا به آن سرقفلي مي‌گويند، تجلي يابد.
طبق تعريف ارزش سرقفلي عبارت است از مابه‌التفاوت ارزش كلي يك موسسه منهاي جمع ارزش متعارف تك‌تك اقلام دارايي آن، بنابراين مي‌توان تفاوت در ارزش بين يك موسسه سودده با يك موسسه زيان‌ده يا کم سودده را در ارزش دارايي‌هاي نامشهود آن به خصوص در سرقفلي دانست.
از آنجايي كه ارزش دارايي‌هاي نامشهود قابل شناسايي حداقل در حساب‌هاي شركت‌هاي دولتي قابل واگذاري منعكس نيست. بنابراين سرقفلي شركت‌هاي داير قابل واگذاري شامل اين گونه دارايي‌هاي نامشهود و همچنين دارايي‌هاي فكري و انساني آنها نيز مي‌شود. علاوه بر دارايي‌هاي نامشهود فوق، امتيازات انحصاري بعضي از شركت‌هاي قابل واگذاري نيز دارايي‌هاي نامشهودي است كه در ارزش شركت بايد به حساب آيد.
همانطور كه گفته شد در مورد دارايي‌هاي مشهود نيز، اين مالكيت دارايي يا حقوق مالكيت است كه ارزيابي مي‌شود. بنابراين مالكيت يك دارايي به خودي خود يك ارزش غيرمشهود است كه در موسسات داير بايد در ارزيابي مدنظر قرارگيرد. در مقابل هر نوع محدوديت در مالكيت يك دارايي مي‌تواند تاثير منفي بر ارزش دارايي مورد ارزيابي بگذارد.
• تفاوت ناشي از اعمال دو رويكرد در ارزيابي بنگاه
با توجه به مراتب گفته شده در مورد دارايي‌هاي غيرمشهود، تفاوت نتيجه ارزيابي يك موسسه داير، براساس رويكرد مبتني بر دارايي با ارزيابي بر اساس رويكردهاي بازار و درآمدي، قابل درك است. تعيين اين تفاوت دشوارترين بخش کار ارزيابي بنگاه در مقايسه با ساير دارايي‌ها است.
هنگامي كه مشاهده شود، ارزش برآوردي يك شركت با استفاده از كاربرد درآمدي بيشتر از ارزش برآوردي آن بر اساس رويكرد مبتني بر دارايي است، اين تفاوت مي‌تواند نشان دهنده ارزش مثبت دارايي‌هاي نامشهود آن شركت باشد و در مقابل وقتي ارزش برآوردي شركتي بر اساس رويكرد مبتني بر دارايي بيشتر از ارزش آن بر اساس رويكرد درآمدي است، اين تفاوت ممكن است نتيجه ارزش منفي دارايي‌هاي نامشهود آن باشد.
قسمتي از تفاوت‌هاي مثبت يا منفي بين برآورد ارزش دو رويكرد در شركت‌ها مي‌تواند به علت اشتباه در تخمين ارزش دارايي‌هاي مشهود و حتي دارايي‌هاي پولي باشد. اشتباه در مورد برآورد ارزش مطالبات شركت‌ها به دليل منظور نكردن ذخيره لازم براي مطالبات مشكوك‌الوصول و غيرقابل وصول به خصوص در زماني كه بخش مهمي از مطالبات شركت را مطالبات راكد سنواتي تشكيل مي‌دهند، از جمله اين اشتباهات است.
همچنين منظوركردن ارزش دارايي‌هاي غيرمولد سود، در خالص ارزش جاري دارايي‌هاي شركت يكي از موارد تاثيرگذار بر تفاوت برآورد ارزش بين كاربرد دو رويكرد مي‌باشد.
با اين حال بيشترين تاثير مي‌تواند ناشي از برآورد ارزش دارايي‌هاي غيرمنقول شركت باشد. براي مثال، هنگامي كه ارزش زمين‌هاي شركتي بر اساس اصل بالاترين و بهترين استفاده «Highest
and Best use» ارزيابي مي‌شود مي‌تواند در خالص ارزش جاري دارايي‌هاي شركت افزايش محسوسي ايجاد كند، در حالي كه اين افزايش ارزش دارايي هيچ تاثيري در افزايش سودآوري آن شركت نداشته است.
مثلا، اگر تغيير کاربري زمين يک کارخانه مورد ارزيابي با توجه به قانون نوسازي صنايع مجاز باشد و در عين حال جابجايي ساختمان‌ها، تاسيسات، تجهيزات و محل کارخانه از نظر فيزيکي ممکن و از نظر مالي شدني باشد، ارزش‌گذاري زمين کارخانه به بالاترين رقم محتمل، ممکن است ارزش خالص دارايي‌هاي بنگاه را به نحو محسوسي تحت تاثير قرار دهد. در حالي که هيچ تاثيري در افزايش سودآوري شرکت به وجود نخواهد آورد.
وظيفه کارشناس ارزيابي در ارزيابي شركت‌ها ايجاب مي‌كند كه حتي‌الامكان تاثير دارايي‌هاي غيرمولد، دارايي‌هايي كه براساس اصل بالاترين و بهترين استفاده ارزيابي شده اند و دارايي‌هايي را كه شرايط تورمي در افزايش ارزش اسمي آنها موثر بوده است، به سودآوري شركت محاسبه و آنها را درصورت تطبيق ارزش‌هاي به دست آمده از كاربرد رويكرد مبتني بر دارايي و رويكرد درآمدي مورد توجه قراردهد.
• چند نكته ديگر
هرچند تاثير اشتباهات در ارزيابي دارايي‌هاي مشهود و تاثير بكارگيري اصل بالاترين و بهترين استفاده در شرايط مقتضي و ساير عوامل مربوط به دارايي‌هاي مشهود مي‌تواند يكي از دلايل مهم تفاوت بين دو برآورد ارزش براساس دو رويكرد متفاوت باشد، بنابراين همان‌گونه كه ذكر شد بالاترين و مهم‌ترين عامل تاثيرگذار بر اين تفاوت ارزش مثبت يا منفي دارايي‌هاي نامشهود شركت مورد ارزيابي، مي‌باشد.
وجود انحصار در توليد و فروش، قراردادهاي بزرگ و انحصاري، وجود كاركنان متخصص و مديريت كارآمد، حمايت‌هاي گمركي و تعرفه‌اي و ساير حمايت‌هاي دولتي مي‌تواند موجد دارايي‌هاي نامشهود مثبت براي شركت‌هاي دولتي باشد و در مقابل سياست‌هاي تثبيت قيمت‌ها، سوءمديريت، كارآيي پايين ناشي از مديريت ضعيف و وجود كاركنان زايد و غيرمتخصص، عدم استفاده از ظرفيت كامل توليدي و به طور خلاصه بهره‌وري پايين موجب ايجاد دارايي‌هاي نامشهود منفي شده و يا جمع جبري اين دارايي‌ها را كاهش مي‌دهد.
اگر چه برآورد ارزش دارايي‌هاي نامشهود اعم از مثبت و منفي در غياب اطلاعات مديريت و اطلاعات بازار كارآ و رقابتي تقريبا غيرممكن است. با اين حال در آيين نامه جديد قيمت گذاري سهام قابل واگذاري دولت اين وظيفه براي كارشناسان ارزيابي پيش‌بيني شده است كه موارد موثر در ايجاد سرقفلي مثبت و منفي را شناسايي و حتي‌الامكان ارزيابي و درصورت تطبيق ارزيابي‌ها به نحو كامل افشا كند.
بهای استفاده از این مطلب 12صلوات واسه ظهور آقا امام زمان می باشد...البته اگه تمایل داشتید.